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“Juros bancários no crédito habitacional são impraticáveis ao trabalhador normal”

O Director-geral da Proimóveis, Cleber Corrêa, constatou que a ausência de título nas propriedades traduz-se em perdas na arrecadação de receitas por parte do Estado. Avança que a solução da habitação em Angola começa pela aquisição de um terreno em um loteamento urbanizado e regularizado.O empresário esclareceu que grandes empresas fazem investimentos com mais facilidade em países que praticam a propriedade plena.

Luanda /
09 Nov 2020 / 10:11 H.

Qual é o estado actual do mercado imobiliário em Angola?

Devido à desvalorização do Kz e o não reajuste dos salários, o angolano perdeu poder real de compra. Aliado a isso, em função da alta inflação, os juros bancários no crédito habitacional são impraticáveis ao trabalhador normal, que não desfruta de juros bonificados. Assim, actualmente as aquisições que existem são de imóveis de baixo valor e, o mercado imobiliário de classe média está estagnado.

Com isso perde o Estado que não arrecada taxas e emolumentos, perde a economia que não cresce, perde o cidadão que paga rendas caras e perde o País que não desenvolve.

O mercado nacional já oferece todos os materiais de construção em quantidade desejada?

Já oferece quase tudo, com excepção dos materiais de acabamento e parte dos elétricos. A demanda actual é pequena, portanto a quantidade procurada é pouca. Se a demanda aumentar, novas fábricas e aumento das actuais deve acontecer.

Qual tem sido o compromisso da Proimóveis no que o acesso da habitação diz respeito sobretudo com os mais desfavorecidos?

A Proimóveis não, mas o seu Director enquanto membro de direcção da APIMA encaminhou ao Executivo um ambicioso plano para fomento aos imóveis sociais (veja que não falei habitação social, por entender que a solução da habitação em Angola começa pela aquisição de um terreno em um loteamento urbanizado e regularizado, portanto “imóvel social” engloba casa, mas também lote).

A reunião deu-se com o ministro da Coordenação Económica, Manuel Nunes Júnior, mais sete ministros e uns 25 empresários. Ao final a nossa proposta foi muito elogiada pelo MECE. Esperamos que haja desdobramentos.

Enquanto parceiros do Estado e experts do sector imobiliário que políticas consideram eficazes para Angola no geral e em Luanda em particular?

O acesso rápido ao direito de superfície, pois boa parte das propriedades do País não têm título, o que se traduz em perda de recolhimento de impostos por parte do Estado, não investimento na propriedade privada, não sinergia de negócios por falta de documentos que permitam financiamento. Só como exemplo, Moçambique emitiu 3 milhões de títulos de propriedade em 2019. Em boa parte dos países em desenvolvimento percebemos a preocupação com a regularização fundiária.

Quem não tem documento dificilmente investe na sua propriedade. A desburocratização das práticas das Administrações: porque o proprietário da posse de um imóvel (já que poucos têm título) precisa de pedir licença para vedação, licença para construir muro, licença para limpar? Em Países mais evoluídos é obrigatório a pessoa vedar sua propriedade.

Isso gera transtornos enormes à população, eu presencio isso nas Administrações, os proprietários tendo de pedir autorização para mexer no que é seu, não faz sentido. Agora, os invasores, esses não precisam pedir licença e não são também multados quando invadem propriedade dos outros.

Muito pelo contrário, muitas vezes têm o favorecimento ou acobertamento de funcionários das Administrações. Licenças de obras também precisam de ser agilizadas. O pacato cidadão quer andar direito, mas o poder público emperra a máquina.

Vários empresários do sector queixam-se de várias dificuldades que têm enfrentado para aceder a terra pois de acordo com a Constituição de 2010 a terra é propriedade originaria do Estado. Será que esta política favorece a nossa economia?

Claramente não favorece. Angola tem prevista a propriedade plena, mas não prática. Houve recentemente auscultação para o projecto de lei de mudança da lei de Terras, mas não aceitam algumas das nossas sugestões enquanto Associação, que o melhor para Angola seria facilitar a propriedade plena.

Grandes empresas, que fazem grandes investimentos, investem com mais facilidade em países que praticam a propriedade plena. Senão teremos cá em grande parte das vezes, poucas e pequenas empresas ou grandes empresas de exploração, que sugam tudo que podem e vão embora. É preciso abrir mais Angola ao investimento privado.

Como explica a especulação dos preços na comercialização de imoveis?

Todos falam mal de especulação. Só existe especulação onde há interesses económicos. A especulação que existe actualmente nos imóveis são nos grandes terrenos, que a nossa Associação defendeu que a lei do imposto sobre o património taxasse desde já, entretanto a lei prevê taxação daqui há 3 anos. Quem segura grandes glebas de terra e espera o progresso chegar, precisa contribuir, pagando imposto.

Aquando da celebração dos contratos há intermediários imobiliários que aconselham o pagamento antes mesmo do imóvel ser edificado e muitas vezes os clientes acabam por não receber as respectivas moradias, o que se lhe oferece dizer?

Defendo que renda resolúvel praticamente somente o Estado pode fazer!

Como um privado explica-me que faz uma casa com custo total de 10 milhões Kz, coloca a venda por 15 milhões Kz, recebe 3 milhões Kz de sinal e 1 milhão por ano, portanto levará 7 anos para recuperar apenas o custo da casa, depois receberá nos anos seguintes o seu lucro.

Acha que algum privado faz isso?

O que muitas dessas empresas vão fazer é vender 4 casas, pegar o sinal e fazer uma. Depois vendem mais quatro e faz mais uma. O nome disso é Pirâmide. O que o Estado deveria fazer é o órgão criado para substituir o Instituto Nacional de Defesa do Consumidor (INADEC) ir à essas empresas e pedir que elas provassem ter capital suficiente para fazer as casas que estão a vender e esperar a quantidade de anos suficiente para receber de todos. Em uma economia com inflação alta então, fica pior ainda.

Quais são os custos para se desenvolver o negócio imobiliário no País?

Se você for infraestruturar 50,00 USD /m2 de terreno vendável. Construir baixou bem, mas o custo de infraestrutura é o que mais afecta os custos de um produto. Depois vêm os impostos onde o que você investe hoje e que tem um valor em moeda estrangeira, fica escriturado em moeda local. No futuro quando você vender um imóvel com o reajuste normal da inflação, na sua contabilidade existirá um lucro fictício. Isso precisa de ser corrigido.

O que é necessário para uma imobiliária ter sucesso num mercado onde a maioria da população é de baixa renda?

Não podemos esquecer que existe um volume altíssimo de jovens e não só, que precisam de uma moradia. Para isso precisamos empoderá-los para que eles possam ter acesso a um imóvel. Para isso precisamos: dinheiro a custo baixo; políticas claras de fomento a imóvel social por parte do privado; o Estado ajudar mais do que atrapalhar (redução da burocracia).

Será que os prazos para efectuar os pagamentos coadunam com a capacidade financeira dos clientes?

Cada vez menos.

A pandemia da COVID-19 afectou o sector imobiliário uma vez que as pessoas são aconselhadas a ficar em casa?

A pior pandemia que afectou o imobiliário chama-se inflação. Corrói o poder de compra do cidadão.

Qual é o volume de facturação anual de uma imobiliária em período normal?

Não temos essas estatísticas.

O que APIMA fez e espera fazer para ajudar na diversificação da economia e garantir um desenvolvimento sustentável?

O que sempre temos feito é tentar ajudar o Estado, mostrando os caminhos para fomento de habitação.

O mercado imobiliário precisa de: resposta rápida do poder público em geral: Administrações e Justiça; crédito imobiliário com dinheiro barato (juros bonificados); resolução rápida dos incum primentos (justiça novamente);infra estruturas; políticas que façam os privados construírem imóveis sociais (imposto industrial reduzido, por exemplo);dotação de verbas para os bancos, com custo de empréstimo baixo, para financiamento específico a imóveis sociais; um banco voltado para financiamento de imóveis (Banco Sol, por exemplo).

Portanto as medidas: imóvel com documento, dinheiro barato, execução rápida do incumprimento, agilidade dos serviços do Estado, colocará o mercado imobiliário de Angola em bom caminho.

As medidas de alívio económico que tinham sido tomadas pelo Executivo abrangeram o sector imobiliário?

Não abrangeram, pois sabemos que o Estado está completamente endividado, portanto não tem como ajudar o sector. O melhor jeito de ajudar o sector imobiliário, como dissemos anteriormente, é colocar novamente a “máquina” para funcionar.

As mobiliarias têm sido auscultadas pelo Executivo antes da materialização das políticas habitacionais?

Auscultadas sim, mas não há concertação. Agora mesmo veremos o término da redacção da lei de Terras e nos vemos obrigados a escrever ao Presidente da República, pois não nos foi disponibilizada a versão final da proposta de modificação da lei de Terras, apesar de termos escrito a reclamar isso ao Ministério de tutela e enviado a carta directamente ao seu sector jurídico.